L'article 791 du Code Général des Impôts (CGI) est central pour la fiscalité immobilière. Il détermine le revenu foncier, base du calcul de l'impôt sur le revenu pour les propriétaires immobiliers. Sa compréhension est essentielle pour propriétaires, investisseurs et professionnels. La complexité de son application engendre de nombreux litiges fiscaux ; on estime que plus de 20% des déclarations de revenus fonciers font l'objet d'un contrôle approfondi par l'administration fiscale, soulignant l'importance d'une bonne maîtrise de ses dispositions. Une erreur de calcul peut coûter cher: les pénalités peuvent atteindre 40% du montant de l'impôt dû en cas de manquement.
Les différents régimes d'imposition selon l'article 791 du CGI
L'article 791 propose différents régimes d'imposition, le choix dépendant des revenus fonciers et de la complexité de la situation. Le choix du régime impacte directement le montant de l'impôt à payer. Un mauvais choix peut entraîner un surcoût important pour le contribuable.
Régime micro-foncier
- Revenus fonciers inférieurs à 30 000€ par an pour un seul bien. Au-delà, la limite est de 15 000€ par bien.
- Procédure simplifiée : déclaration rapide sur formulaire simplifié.
- Déduction forfaitaire de 30% des revenus fonciers.
- Pas de justification des charges : simplification mais moins avantageux.
- Déficit foncier plafonné à 10 700€.
Régime réel simplifié
Ce régime s'applique lorsque les revenus fonciers dépassent les seuils du régime micro-foncier (30 000€ ou 15 000€). Il permet la déduction de charges réelles, comme l'amortissement du bien (sur une durée de 50 ans pour la plupart des biens), les travaux d'amélioration, les charges de copropriété, les frais de gestion, et les intérêts d'emprunt. Par exemple, des travaux de rénovation énergétique d'un montant de 15 000€ peuvent générer une économie d'impôt significative. Le calcul est plus complexe, mais potentiellement plus avantageux.
Le calcul du revenu foncier net se fait en soustrayant les charges réelles des revenus locatifs. L'amortissement est un élément clé : un bien de 200 000€ amorti sur 50 ans donne une déduction annuelle de 4000€. La précision des justificatifs est primordiale pour un contrôle fiscal serein. Il est important de conserver tous les justificatifs de charges pendant 10 ans.
Régime réel
Employé pour les patrimoines immobiliers importants et les activités de gestion immobilière professionnelle, ce régime offre une déduction exhaustive des charges. Cependant, il nécessite une comptabilité rigoureuse et l'assistance d'un expert-comptable est souvent recommandée. La complexité de ce régime justifie l'accompagnement d'un professionnel pour optimiser la déduction des charges et éviter les erreurs.
| Régime | Seuil de revenus (en €) | Déduction des charges | Complexité |
|---|---|---|---|
| Micro-foncier | 30 000 (un bien) / 15 000 (plusieurs biens) | Forfaitaire (30%) | Simple |
| Réel simplifié | > Seuils micro-foncier | Réelles | Modérée |
| Réel | Aucun seuil | Réelles (exhaustives) | Complexe |
Points spécifiques et cas particuliers de l'article 791
L'article 791 présente des nuances selon le type de bien et de revenus. Une bonne connaissance de ces spécificités est essentielle pour une fiscalité optimisée.
Travaux d'amélioration et leur impact fiscal
La distinction entre travaux d'entretien (non déductibles) et travaux d'amélioration (amortissables) est capitale. Seuls les travaux augmentant la valeur locative ou la durée de vie du bien sont amortissables. Exemple : le remplacement d'une chaudière ancienne est un investissement amortissable sur plusieurs années. L’amortissement se calcule sur la durée de vie du bien et impacte directement le revenu foncier imposable. Une durée de vie de 25 ans pour une installation solaire thermique implique un amortissement annuel de 4% de sa valeur.
Location meublée non professionnelle (LMNP) et location meublée professionnelle (LMP)
Les régimes fiscaux diffèrent selon le statut LMNP ou LMP. Le choix du régime (micro-BIC ou régime réel simplifié) dépend des revenus. L’amortissement du mobilier est possible, suivant des règles spécifiques. Un meuble acheté 500€ avec une durée de vie de 10 ans verra son amortissement annuel être de 50€.
- LMNP : régime simplifié si les recettes sont inférieures à 72 600€ et le bénéfice inférieur à 23 000€
- LMP : régime de la TVA si le chiffre d'affaires annuel dépasse le seuil de 72 600€
Charges de copropriété et déductibilité
Seules les charges directement liées à la location sont déductibles. Charges courantes (eau, électricité des parties communes, entretien des espaces verts) sont déductibles. Les travaux exceptionnels le sont aussi mais doivent être justifiés. La proportionnalité est essentielle : en cas de location partielle, seule la quote-part des charges liée à la partie louée est déductible. Un propriétaire louant 2 appartements dans un immeuble de 4 appartements ne pourra déduire que 50% des charges de copropriété.
Exemple concret: Un propriétaire loue un appartement en copropriété pour 1200€/mois. Ses charges de copropriété annuelles sont de 3000€, dont 1500€ concernent les parties communes utilisées personnellement. Ses travaux d'amélioration ont coûté 25 000€ (durée d'amortissement de 25 ans). Il a aussi 500€ de frais de gestion. Ses revenus locatifs sont donc de 14 400€ (1200€/mois*12). Le calcul du revenu imposable nécessitera de prendre en compte la déduction de 1500€ de charges de copropriété, les 1000€ d'amortissement (25 000€/25) et les 500€ de frais de gestion.
Les erreurs fréquentes et les pièges à éviter
De nombreuses erreurs surviennent dans l'application de l'article 791. Une mauvaise évaluation des charges déductibles, un calcul d'amortissement incorrect, l'omission de revenus ou de charges peuvent entraîner des redressements fiscaux importants. Le choix d'un régime inapproprié peut aussi engendrer un surcoût fiscal. La mauvaise compréhension du régime de TVA en LMNP est une erreur récurrente. Le non-respect des délais de déclaration peut également conduire à des pénalités.
- Erreur fréquente n°1 : mauvaise qualification des travaux (entretien vs. amélioration)
- Erreur fréquente n°2 : omission des frais de gestion et de l'assurance PNO
- Erreur fréquente n°3 : calcul erroné de l'amortissement
Une mauvaise gestion de la TVA en location meublée peut également conduire à des pénalités importantes. En moyenne, un tiers des contrôles fiscaux pour les revenus fonciers aboutissent à un redressement.
Un accompagnement par un professionnel, notamment pour des situations complexes (LMNP, LMP, copropriété avec travaux importants), est fortement conseillé. Une planification fiscale rigoureuse permet d'optimiser sa situation fiscale et d'éviter les sanctions.
Une compréhension précise de l'article 791 est indispensable pour une gestion efficace de sa fiscalité immobilière.