Un terrain non constructible viabilisé représente une option souvent négligée par les investisseurs immobiliers. Pourtant, ce type de bien, bien qu'interdisant la construction d'une habitation classique, ouvre un large éventail de possibilités pour des projets originaux et rentables. Contrairement aux terrains non viabilisés, un terrain viabilisé est doté d'un accès direct aux infrastructures essentielles comme l'eau, l'électricité et le réseau d'assainissement. Cette particularité lui permet de s'adapter à une variété d'usages, offrant ainsi une alternative intéressante à l'investissement traditionnel.
Caractéristiques d'un terrain non constructible viabilisé
Statut juridique et urbanistique
Le statut de "non constructible" est défini par le Plan Local d'Urbanisme (PLU) ou le Plan d'Occupation des Sols (POS) de la commune. Ces documents, mis à jour régulièrement, délimitent les zones constructibles et non constructibles en fonction de plusieurs critères, notamment :
- La protection de l'environnement : la préservation des espaces naturels sensibles est un facteur primordial.
- La vocation agricole : les terrains destinés à l'agriculture sont généralement classés non constructibles.
- Les risques naturels : les zones à risques naturels tels que les zones inondables ou les zones sismiques sont souvent exclues de la construction.
Infrastructures disponibles
La viabilisation d'un terrain implique la présence d'infrastructures essentielles, permettant de l'aménager et de l'utiliser de manière optimale. Les infrastructures les plus courantes sont :
- L'accès à l'eau potable : la présence d'un branchement d'eau potable garantit un approvisionnement régulier en eau.
- L'électricité : la présence d'un branchement électrique permet d'alimenter les installations et les équipements.
- Le réseau d'assainissement : la présence d'un branchement d'assainissement garantit l'évacuation des eaux usées.
- Le gaz : certains terrains viabilisés peuvent également bénéficier d'un accès au gaz naturel.
La présence de ces infrastructures facilite l'aménagement du terrain pour différents projets. Par exemple, un terrain viabilisé situé en zone agricole peut accueillir un élevage de chevaux ou un verger. Un terrain viabilisé en zone naturelle peut servir de base pour un camping ou une activité de pêche.
Usages possibles d'un terrain non constructible viabilisé
Les usages possibles d'un terrain non constructible viabilisé sont nombreux et diversifiés, s'adaptant aux projets et aux aspirations des acheteurs.
Habitation légère
L'installation d'habitations légères, telles que les mobil-homes, les yourtes ou les tiny houses, est possible sous certaines conditions, définies par le PLU et le règlement sanitaire départemental. Le type d'habitation légère, la surface du terrain et les équipements présents doivent respecter des normes précises. La commune de **La Baule**, en **Bretagne**, par exemple, autorise l'installation de mobil-homes sur les terrains non constructibles viabilisés, sous réserve de respecter certaines conditions d'aménagement.
Activités agricoles et pastorales
Un terrain non constructible viabilisé situé en zone agricole ou en zone naturelle peut être idéal pour le développement d'activités agricoles et pastorales. L'élevage de bétail, la culture de céréales, de fruits et légumes, l'apiculture ou la viticulture sont autant d'activités possibles. Des aides et des subventions peuvent être obtenues auprès des organismes agricoles pour soutenir ces projets. L'exploitation agricole de la ferme de **Châteauneuf-du-Pape**, dans le **Vaucluse**, en est un exemple tangible. Ce terrain non constructible viabilisé est exploité pour la production de vins renommés.
Loisirs et activités de plein air
Un terrain non constructible viabilisé peut être aménagé pour des activités de loisirs et de plein air, telles que le camping, la pêche, la randonnée ou des activités sportives. L'aménagement d'un terrain de camping ou d'une activité de pêche commerciale nécessite des autorisations spécifiques. L'accès à l'eau et à l'électricité est indispensable pour ce type d'usage. La protection de l'environnement et des zones naturelles est une priorité pour les projets de loisirs.
Autres usages
Un terrain non constructible viabilisé peut accueillir d'autres usages, tels que :
- Installation d'une entreprise artisanale ou agricole : un atelier de fabrication, une boutique de vente à la ferme ou un restaurant agricole peuvent trouver leur place sur un terrain non constructible viabilisé.
- Création d'un jardin partagé : les jardins partagés sont de plus en plus populaires, offrant un espace de rencontre et de partage pour les habitants d'une commune.
- Construction d'un studio d'artiste : un terrain non constructible viabilisé peut être un lieu idéal pour la création artistique.
- Aménagement d'un centre équestre : la présence de pâturages et d'infrastructures viabilisées facilite l'aménagement d'un centre équestre.
Il est important de se renseigner auprès de la mairie et des services d'urbanisme pour connaître les conditions et les autorisations spécifiques à chaque usage.
Avantages et inconvénients d'un terrain non constructible viabilisé
Avantages
- Prix attractif : un terrain non constructible viabilisé est souvent moins cher qu'un terrain constructible. Ce qui permet de réaliser des économies substantielles et d'accéder à la propriété foncière à un prix plus abordable. Le prix d'un terrain non constructible viabilisé peut varier de 10 à 50% moins cher qu'un terrain constructible, en fonction de la localisation et de la surface du terrain.
- Cadre de vie agréable : les terrains non constructibles viabilisés offrent souvent un environnement paisible et proche de la nature, loin du bruit et de l'agitation urbaine.
- Possibilité de développement : un terrain non constructible viabilisé peut être transformé et aménagé en fonction des besoins et des envies de l'acheteur. Un projet d'installation de panneaux solaires sur un terrain non constructible viabilisé, par exemple, est une option intéressante pour produire de l'énergie propre.
- Accessibilité : la viabilisation garantit l'accès aux infrastructures et services essentiels, facilitant l'aménagement et la gestion du terrain. La présence d'un accès à l'eau potable et à l'électricité permet d'alimenter des installations ou des équipements nécessaires au projet.
Inconvénients
- Restrictions d'usage : le statut de non constructible impose des limitations quant aux types de constructions et d'activités possibles sur le terrain. Il est important de bien comprendre ces limitations avant d'investir dans un terrain non constructible viabilisé.
- Difficulté de financement : les banques peuvent être plus réticentes à accorder des prêts immobiliers pour l'achat d'un terrain non constructible. Il est important de bien préparer son dossier et de s'assurer de la solvabilité de l'acheteur avant de demander un prêt.
- Absence de possibilités d'extension : il n'est généralement pas possible d'agrandir les installations existantes sur un terrain non constructible. Il est important de bien évaluer ses besoins en termes d'espace avant d'investir dans un terrain non constructible viabilisé.
- Problèmes d'accès : l'accès aux services et aux commerces peut être limité, notamment dans les zones rurales ou isolées. Il est important de bien prendre en compte l'accessibilité du terrain avant de faire son choix.
Démarches et conseils pratiques
Conseils pour trouver un terrain non constructible viabilisé
Pour trouver un terrain non constructible viabilisé qui correspond à vos besoins et à vos projets, vous pouvez consulter :
- Des plateformes en ligne spécialisées : plusieurs sites internet dédiés à l'immobilier proposent des annonces de terrains non constructibles viabilisés. Ces plateformes permettent de filtrer les recherches en fonction de critères spécifiques, tels que la localisation, la surface, le prix et les infrastructures disponibles.
- Des agents immobiliers : les agents immobiliers locaux ont une connaissance approfondie du marché immobilier local et peuvent vous aider à trouver un terrain non constructible viabilisé qui correspond à vos critères.
- Des journaux locaux : les journaux locaux publient souvent des annonces de terrains à vendre, y compris des terrains non constructibles viabilisés.
Il est important de définir vos critères de choix précis, notamment :
- La localisation : la proximité des commodités, des axes routiers et des services est un facteur important à prendre en compte. La commune de **Saint-Tropez**, dans le **Var**, par exemple, est très prisée pour sa localisation et son attractivité touristique. Un terrain non constructible viabilisé situé à proximité de Saint-Tropez pourrait être un investissement judicieux.
- La superficie : la superficie du terrain doit être suffisante pour accueillir votre projet et pour répondre à vos besoins futurs. Un terrain non constructible viabilisé de 2 000 m² offre une surface importante pour un projet d'élevage de chevaux ou pour l'aménagement d'un camping.
- L'accès : la présence d'un accès routier facile et sécurisé est essentielle pour l'accès et la gestion du terrain.
- Le prix : le prix du terrain doit être cohérent avec votre budget et avec la valeur du marché immobilier local.
- Les infrastructures : la présence des infrastructures essentielles (eau, électricité, assainissement) est indispensable pour l'aménagement du terrain.
Démarches administratives
Avant d'acheter un terrain non constructible viabilisé, il est important de se renseigner auprès de la mairie et des services d'urbanisme pour connaître les réglementations en vigueur et les autorisations nécessaires à l'usage que vous souhaitez en faire. Le PLU ou le POS de la commune précise les usages autorisés sur les terrains non constructibles. Il est également important de vérifier les servitudes qui peuvent affecter le terrain, telles que les servitudes de passage ou les servitudes d'utilité publique. En cas de projet spécifique, il est nécessaire de demander une autorisation d'urbanisme en mairie.
Conseils pour la négociation et l'achat
Avant de signer un compromis de vente, il est important de faire réaliser une étude de sol pour vérifier la nature du terrain et s'assurer de sa viabilité. Il est également important de faire réaliser une étude géotechnique pour déterminer la résistance du sol et la possibilité d'installer des fondations. N'hésitez pas à négocier le prix d'achat et à faire appel à un professionnel pour vous accompagner dans vos démarches.
